台北市土地寸土寸金，住宅供給緊繃，不動產的價格普遍高於其他縣市，然而，卻有一間房子竟然只賣10萬元，離譜偏離行情的價格令人驚訝，不過，有內行人分析，很可能是只有地上權，並建議「這種的不要碰」，其背後絕非如表面低價的那麼單純。究竟「地上權住宅」值不值得買？

一名網友在Dcard論壇上貼出一張房屋交易網站的資訊，從實價登錄網站中的描述可看到，這間位於北市萬華區的房子，標價10萬元，格局2房2廳2衛，權狀坪數16.8坪，廣告上還寫著，「6萬才對，西門國小超值二樓#限時神價屋」。

驚人的價格讓原PO不禁好奇，「請問有人知道這種房子裡面到底長怎樣嗎？」依據總價10萬元進行試算，上述房子每坪僅要價1.68萬元，令不少網友也相當好奇，這種房子能買嗎？對此，有內行人警告千萬別輕易嘗試，「大概率是沒土地或是沒建物登記，這種的不要碰，產權一定有問題或很雜」、「這價格可能地上權+房屋有問題等等」、「地上權沒有土地，裡面大概也像被炸過一樣」。

「地上權住宅」能買嗎？專家：注意4要件再下手

針對上述物件，不少人認為或許是因它只有建物所有權，沒有土地權，也就是所謂的「地上權住宅」，才會令價格偏離行情許多。那麼，「只買房不買地」的地上權宅值得買嗎？

對此，遠雄建設也在其官網進一步說明，地上權住宅價格較親民，吸引許多購屋族關注，不過，遠雄提醒，一定要特別注意「年限、地租、產權、貸款」4個要件才能下手。至於什麼是「地上權住宅」，指的是「建物是自己的，土地是別人的。」所以買方只有該土地一定年限內的使用權，時限一到就要土地連同建物一併返還給所有權人。

遠雄表示，地上權住宅有2大優點，分別為「總價便宜」、「地段精華」。由於購買土地的成本通常比購屋的成本來得高，尤其市中心精華地段地狹人稠、一地難求，購地成本往往佔購屋總價的6至7成，在價格上有一定優勢，但地上權住宅沒有土地產權，除了不需繳納土地稅外，通常較周邊同類型產品的價格也會便宜2至3成。

至於買地上權住宅有疑慮之處，遠雄舉出3個缺點：

1.貸款成數較低：

由於地上權的土地價值會隨著存續年限逐年遞減，加上地上權住宅僅有土地的價值，因此銀行承作意願較低。相較於一般所有權房屋貸款成數可達8成左右，地上權住宅的貸款成數大多落在5至6成，因此相對自備款門檻提高。

2.貸款利率與稅賦較高：

因地上權住宅是一個長期租屋的概念，對於銀行端來說保值性較低，貸款利率通常比一般利率要來得高；至於稅賦方面，土地租金通常為公告地價乘上3.5%至5%，目前以1％浮動、其餘2.5％至4％採固定機制。

3.有使用年限：

使用權住宅沒有房屋所有權狀，買家向政府或建商、地主租屋的年限通常為50至70年，待期限終止，地上權消滅房子就會被收回，土地也要歸還。

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