外資對台北股市，已經連續7天提款，不少人都在問：「台北股市有這麼差嗎？為什麼外資要一直賣！」。其實這個答案可能不在股市，而是在「匯市」。為什麼是匯市呢？請先參考下圖一。

近一年新台幣兌美元走勢，原本一直維持強勢的新台幣，在十月之後，出現了一連串的貶值，甚至要逼近28兌1美元的關卡。就是因為新台幣不再像上半年一樣強勢，所以外資開始出現拋售潮，之前錢躲在股票市場，現在當然要賣股套現，換回美元啦！

【通貨膨脹速度加快】

至於為什麼新台幣會由升轉貶，外資又為什麼要急著換回美元呢？我想背後的原因不外乎美國聯準會Fed已經明確表態要縮表，以及在後年要進行升息的動作。不過大家可能會問，距離後年的升息還有很長一段時間，為什麼現在就要動手呢？我想答案應該就在通貨膨脹的速度，比大家預期地快。

不知道大家有沒有注意到，10/6紐西蘭央行已經率先升息一碼，原因就在於國內物價膨漲的速度太快，不得不提前升息。而這件事情不是只有發生在紐西蘭，在過去10年期間，全球印了太多太多的鈔票，惡性通膨如洪水般湧來，這可能是美國聯準會Fed事先沒有預料到的地方。

可是投鼠忌器，現在的經濟復甦力道，很可能禁不住連續升息的猛藥。所以通貨膨脹這件事看來是擋不住了，那麼就表示我們手上的錢會越來越薄，那該怎麼辦呢？理性的民眾或是投資人，當然會把資金停泊在實質資產上面，而最直接的莫過於房地產。

【房地產續漲的4個原因】

因為土地的稀有性，使得房地產具有保值的功能。另外，近年來為了反應節節高升的原物料成本，房價也逐步墊高。再加上都更以及危老改建，好地段原址重建之後，價格立馬翻了好幾番。還有一個原因是台商回流，廠辦、工業區土地都不夠使用，形成了住宅、商辦、廠辦都漲的架構。所以根據以上4個理由，房地產成了有錢人資金停泊的選項。

我們央行可能也是注意到了這一點，所以從9/28檔期之前，就已經放出風聲要打炒房，再到近期直接祭出第二戶寬限期取消，並且要求公股行庫針對第二戶放款利率要在1.6%以上等等措施，不過我個人認為宣誓效用比實質效用要大得多。

【影響價格的關鍵在供需】

因為在正常的經濟模型裡，會影響價格的因素在於「供需」。簡單地說只要供給大於需求就會價格下跌，需求大於供給就會價格上漲。央行雖然祭出一連串對於買方的種種限制，我個人的看法是只能延緩漲價的速度，而不會改變漲價的趨勢。

也許你會說很多建商蓋了房子都沒有完全賣出去，表示供給其實大於需求。我會這樣看，或許建商在非精華區蓋了些沒有辦法完銷的物件，但不表示在熱門區也一樣，因為事實上在好的精華地段，物件不是惜售就是漲價。只不過現在房地產的熱區，已有漸潮南移的跡象。一來是因為台積電南部設廠的帶動，另一方面是中南部價格明顯漲幅落後。對於此一現象，給了我們一些投資上的方向，就是中南部建商的後續，可以好好觀察，例如：太子(2511)、興富發(2542)、皇普(2528)、京城(2524)……等，未來營收成長可期。祝大家不論是股市或是房市都操作順利唷。

林園

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